Констативният нотариален акт по давност е документът, с който нотариус признава, че сте собственик на имот, който владеете явно и необезпокоявано поне 10 години (или 5 години, ако владението е добросъвестно). Издава се от нотариуса по местонахождението на имота след т.нар. обстоятелствена проверка с трима свидетели. По-долу ще намерите стъпките, нужните документи, какви разходи да очаквате, колко време отнема процедурата и кога актът може да бъде оспорен.
Автор: адвокат Божидар Кадийски, Софийска адвокатска колегия · Последна актуализация: 16.10.2026 г.
Съдържание
- Какво е констативен нотариален акт
- Кога можете да придобиете имот по давност
- Стъпки на процедурата
- Необходими документи
- Разходи – какво се плаща
- Колко време отнема
- При отказ на нотариуса
- Може ли актът да бъде оспорен
- Често задавани въпроси
Какво е констативен нотариален акт за собственост
Констативният нотариален акт не прехвърля собственост – той констатира (удостоверява) вече съществуващо право. Законът (чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс) предвижда два начина да се издаде:
- Въз основа на документи (чл. 587, ал. 1 ГПК) – когато правото ви следва от писмени доказателства, например стари документи за собственост, решения за възстановяване на земя и др.
- Чрез обстоятелствена проверка (чл. 587, ал. 2 ГПК) – когато нямате документ за собственост и правото ви почива на давностно владение. Нотариусът изслушва трима свидетели и преценява дали сте собственик. Именно това е „нотариален акт по давност“.
Компетентен е нотариусът, в чийто район се намира имотът (чл. 570 ГПК).
Кога можете да придобиете имот по давност
Придобивната давност е уредена в Закона за собствеността (ЗС). За да се позовете на нея, трябва да са изпълнени едновременно следните условия:
- Владение, а не държане (чл. 68 ЗС) – упражнявате фактическа власт върху имота като свой. Наемателят, ползвателят или всеки, който стои в имота „с разрешение“ на собственика, само държи имота и не може да го придобие по давност.
- Достатъчен срок (чл. 79 ЗС) – 10 години непрекъснато владение или 5 години, когато владелецът е придобил фактическата власт върху имота въз основа на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена (чл. 70 и чл. 79, ал. 2 ЗС).).
- Непрекъснатост – давността се прекъсва, ако загубите владението за повече от 6 месеца (чл. 81 ЗС), както и при предявен иск от собственика или признаване на неговото право на собственост върху имота (чл. 84 и сл. ЗС).
- Явно и необезпокоявано владение – По време на теченето на придобивната давност, фактическата власт върху имота следва да е упражнявана явно и необезпокоявано, от собственика или трети лица.
Можете да присъедините владението на своя праводател (чл. 82 ЗС) – например владението на родител, от когото сте наследили или получили имота, преди да изтече придобивната давност. Ако докажете, че сте владели в началото и в края на срока, законът предполага, че сте владели и през времето между тях (чл. 83 ЗС).
Наследници и съсобственици
Това е най-честата ситуация – и най-честата причина за отказ или за последващо дело. Когато имотът е наследствен, всеки наследник по начало само държи частите на останалите. Според съдебната практика (ТР № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС) един съсобственик може да придобие чуждите идеални части по давност само ако е демонстрирал пред останалите, че ги владее за себе си и вече не признава правата им – с ясни действия, които са стигнали до тяхното знание. Самото ползване на имота и плащането на данъците обикновено не е достатъчно. Ако сте в такава ситуация, вижте и страницата ни за наследствено право.
Държавни и общински имоти и мораториумът 2006–2022 г.
За имотите – частна държавна или общинска собственост, придобивната давност беше спряна от 1 юни 2006 г. до 7 март 2022 г., с изключение на периода от 31 декември 2017 г. до 19 януари 2018 г. След Решение № 3/2022 г. на Конституционния съд давността отново тече от 8 март 2022 г. При изчисляването на срока трябва да се отчитат особеностите на отделните периоди и приложимата съдебна практика.
Затова при всяка процедура нотариусът изисква удостоверения, че имотът не е държавен или общински.
Стъпки за издаване на нотариален акт по давност
1. Събиране на документите
Снабдявате се със скица, удостоверение за данъчна оценка и удостоверения от общината и областната администрация (пълният списък е по-долу). Това обикновено е най-дългата част от процедурата.
2. Подготовка и заверка на молбата-декларация
Изготвя се молба-декларация за обстоятелствена проверка с описание на имота, периода и начина на владение и предложените свидетели. Документът се представя пред компетентната общинска или районна администрация за необходимите удостоверявания и посочване на свидетелите по реда на чл. 587, ал. 2 ГПК. След комплектоване на документите те се представят пред нотариуса.
3. Тримата свидетели
Законът изисква показанията на трима свидетели, посочени от кмета по искане на собственика, като за предпочитане са съседи на имота (чл. 587, ал. 2 ГПК). На практика вие предлагате хора, които познават имота и владението ви, а кметът (в София – кметът на района) ги посочва с писмо до нотариуса.
Свидетелите трябва да познават имота и обстоятелствата около владението от лични впечатления. При избора им трябва да се спазват законовите изисквания за допустимост на свидетелите, включително ограниченията при определени родствени връзки и лична заинтересованост.
4. Обстоятелствена проверка и издаване на акта
В уречения ден свидетелите дават показания пред нотариуса – от кога владеете имота, дали го владеете като свой и дали някой ви е оспорвал. Ако нотариусът приеме, че сте собственик, издава констативния нотариален акт (съдържанието му е по чл. 588 ГПК), обикновено още същия ден. Ако откаже, издава мотивирано постановление.
5. Вписване в Имотния регистър
Нотариалният акт подлежи на вписване в Службата по вписванията към Агенцията по вписванията. Вписването осигурява публичност на документа, но само по себе си не доказва окончателно правото на собственост и не изключва възможността то да бъде оспорено по съдебен ред.
Необходими документи
| Документ | Откъде се издава | За какво служи |
|---|---|---|
| Молба-декларация | Изготвя се от вас или от адвоката | Описва имота и владението |
| Скица (схема) на имота | Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК – КАИС портал) | Индивидуализира имота |
| Удостоверение за данъчна оценка | Общината по местонахождение на имота | Основа за таксите и местния данък |
| Удостоверение, че имотът не е общинска собственост | Общината / районната администрация | Изключва общински претенции |
| Удостоверение, че имотът не е държавна собственост | Областната администрация | Изключва държавни претенции |
| Удостоверения от Общинска служба по земеделие или за реституционни претенции | ОСЗ / съответната институция | При земеделски земи и някои стари имоти |
| Удостоверение за наследници | Общината по последен адрес на починалия | Когато се присъединява владение на наследодател |
| Доказателства за владението | Вашият архив | Платени данъци, сметки, документи за ремонти, разрешения за строеж |
| Лични карти | – | За вас и тримата свидетели |
Разходи – какво се плаща
Повечето разходи са пропорционални на данъчната оценка на имота, затова точната сума е различна за всеки случай, а самите тарифи и ставки се променят периодично. Ето какво да очаквате:
- Нотариална такса – по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност; изчислява се според материалния интерес (данъчната оценка), плюс ДДС, когато нотариусът е регистриран по ДДС.
- Такса за вписване – в Агенцията по вписванията, също пропорционална на материалния интерес.
- Местен данък – при придобиване по давност се дължи данък по чл. 44, ал. 3 от Закона за местните данъци и такси, по ставката за дарение, определена от съответния общински съвет, върху данъчната оценка към датата на акта. Внимание: това често е по-високо от данъка при обикновена покупка.
- Такси за удостоверения и скица – по тарифите на общината, областната администрация и АГКК.
- Адвокатско възнаграждение – ако възложите процедурата на адвокат.
На консултация изчисляваме точните разходи за вашия имот по актуалните тарифи, преди да започнете.
Колко време отнема процедурата
| Етап | Ориентировъчен срок |
|---|---|
| Събиране на удостоверения и скица | 4–8 седмици |
| Посочване на свидетели от кмета | 1–2 седмици |
| Обстоятелствена проверка и издаване на акта | в деня на проверката |
| Вписване в Имотния регистър | 1–3 работни дни |
Може ли актът да бъде оспорен
Да. Констативният нотариален акт може да бъде оспорен по съдебен ред от всеки, който твърди, че има права върху имота (чл. 537, ал. 2 ГПК).Законът не предвижда срок за това – широко разпространеното твърдение, че след 5 години актът „става неоспорим“, е погрешно. Реалната граница е друга: ако междувременно и вие, и вашите правоприемници продължите да владеете, в даден момент може да изтече нова давност в ваша полза.
Според ТР № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС при оспорване тежестта на доказване по начало е върху този, който оспорва акта. На практика обаче, ако той докаже, че е собственик на друго основание, вие трябва да докажете давностното си владение в съда. Затова е важно още при издаването на акта да подберете надеждни свидетели и да запазите всички доказателства за владението.
Алтернатива: установителен иск в съда
Когато има спор за собствеността, може да се предяви установителен иск пред компетентния съд. Родовата подсъдност зависи от цената на иска и приложимите процесуални правила. Процедурата е по-бавна и по-скъпа, но съдебното решение , веднъж влязло в сила, не подлежи на оспорване от констативен нотариален акт. Повече за делата за собственост вижте на страницата ни за вещно право и придобивна давност.
Най-чести грешки
- Броене на давност за времето, в което имотът е ползван като наемател или „с разрешение“.
- Включване на периода на мораториума 2006–2022 г. при държавни и общински имоти.
Нужна ви е помощ с нотариален акт по давност?
Адвокат Божидар Кадийски проверява случая, подготвя документите и молбата, присъства на обстоятелствената проверка и ви представлява при отказ или спор. Консултацията е 50 € и не се заплаща, ако след нея сключим договор, размера на хонорара за работа по конкретния казус се преценява на място, по време на консултация, след преценка на правната му и фактическа сложност.
Често задавани въпроси
Колко години трябва да владея имот, за да го придобия по давност?
По общото правило са необходими 10 години непрекъснато владение. Срокът е 5 години при добросъвестно владение – когато владеете имота на правно основание, годно да Ви направи собственик, без да знаете, че лицето, от което сте го придобили, не е собственик или че е имало порок в изискваната от закона форма (чл. 70 и чл. 79 ЗС). Самото ползване на имота не е достатъчно.
Мога ли да избера сам свидетелите?
Можете да предложите свидетели, но по закон те се посочват от кмета или упълномощено длъжностно лице, по възможност измежду съседите на имота. Необходими са трима свидетели, които познават имота и могат да потвърдят обстоятелствата около владението от лични впечатления (чл. 587, ал. 2 ГПК). При избора им трябва да се спазват и законовите ограничения относно свидетелите.
Колко струва констативен нотариален акт по давност?
Разходите включват нотариална такса, такса за вписване, местен данък по ставката за дарение и такси за удостоверения. Повечето зависят от данъчната оценка на имота, затова сумата е индивидуална – изчисляваме я на консултация по актуалните тарифи.
Мога ли да придобия по давност частите на другите наследници?
Възможно е, но само ако сте показали ясно пред останалите наследници, че владеете техните части за себе си. Самото ползване на имота и плащането на данъците обикновено не са достатъчни (ТР № 1/2012 г. на ВКС).
След колко време актът става неоспорим?
Няма срок, след който констативният нотариален акт автоматично става неоспорим. Ако друго лице претендира права върху имота и има правен интерес, то може да оспори признатото с акта право на собственост по съдебен ред. В случай, че очаквате противопоставяне от някой от останалите съсобственици, препоръчваме завеждането на установителен иск, за признаване придоиването на имота по давност.
Мога ли да придобия по давност общинска или държавна земя?
Имотите, които са публична държавна или общинска собственост, не могат да се придобиват по давност. За имотите – частна държавна или общинска собственост, това е възможно при определени условия. При изчисляването на срока трябва да се отчете действалият мораториум от 2006 г. до 7 март 2022 г., с изключение на периода от 31 декември 2017 г. до 19 януари 2018 г. От 8 март 2022 г. давността отново тече. Всеки случай изисква индивидуална проверка.
Статията има информационен характер и не представлява правен съвет. Всеки случай изисква индивидуална преценка – свържете се с нас за консултация.